Immobilien GmbH gründen: So verwalten Sie Ihr Immobilienvermögen steuerschonend

Sie besitzen mehrere Immobilien und haben hohe Mieteinkünfte. So weit, so gut – wenn da nicht die hohe Steuerbelastung wäre, sodass Sie am Ende des Tages einen großen Teil Ihrer Einnahmen wieder als Steuern verlieren. Um das zu verhindern, könnte es sich für Sie lohnen, eine Immobilien GmbH zu gründen.

Doch welche Vorteile bringt eine Immobiliengesellschaft? Wie genau lässt sich die Besteuerung Ihrer Mieteinkünfte senken? Und worauf sollten Sie bei der Gründung auf jeden Fall achten? All diese Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Beitrag.

Was ist eine Immobilien GmbH und wie funktioniert sie?

Mit einer Immobilien GmbH gründen Sie ein Immobilienunternehmen in Form einer Kapitalgesellschaft. Es handelt sich hierbei um eine Sonderform der vermögensverwaltenden GmbH. Das heißt, Ihre Immobiliengesellschaft dient ausschließlich dazu, Immobilienvermögen zu verwalten und zu nutzen.

Erlaubt ist:

• Eigene Immobilien zu vermieten
• Wohnungsbauten zu betreuen
• Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zu errichten und zu verkaufen

Nicht gestattet ist:

• Gewerblicher Immobilienhandel (das ist der Fall, wenn Sie drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren kaufen und weiterverkaufen)
• Vermietung von fremden Immobilien
• Mitvermietung von Inventar (z. B. Küche)
• Gewerbliche Vermietung (z. B. Ferienwohnung)
• Wirtschaftliche Tätigkeiten (z. B. Wohnungssanierungen, Reparaturen)

Was sind die Vorteile einer Immobilien GmbH?

Der größte Vorteil einer Immobilien GmbH liegt darin, dass Sie als Immobilieninvestor oder -investorin bei der richtigen Vorgehensweise viele Steuern sparen können und Ihre Gewinne dadurch deutlich steigern.

Steuerersparnis

Wenn Sie als Privatperson Mieteinnahmen haben, werden diese wie alle anderen Einkünfte mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Der Steuersatz berechnet sich je nach Höhe des Einkommens. Der Spitzensteuersatz liegt aktuell bei 42 Prozent, im schlimmsten Fall fallen Ihre Einkünfte auch unter den Höchststeuersatz von 45 Prozent.

Wenn Sie Ihre Immobilien stattdessen über eine GmbH vermieten, zahlen Sie am Ende nur noch etwa 15 Prozent Steuern in Form der Körperschaftsteuer. Grundsätzlich fällt bei Einkünften einer GmbH auch die Gewerbesteuer an. Wenn Sie als Vermieter oder Vermieterin lediglich Vermögen verwalten und nicht gewerblich tätig sind, können Sie Ihre Immobilien GmbH von der Gewerbesteuerpflicht befreien lassen. Dazu müssen Sie einen Antrag bei Ihrem Finanzamt stellen.

Keine persönliche Haftung

Als Gesellschafter oder Gesellschafterin einer GmbH haften Sie ausschließlich mit Ihrem Gesellschaftsvermögen. Sollte Ihre Immobilienfirma zahlungsunfähig werden, bleibt Ihr Privatvermögen davon unberührt.

Nachhaltiger Vermögensaufbau

Immobilien sind eine beliebte Kapitalanlage, um nachhaltig Vermögen aufzubauen. Durch die Steuervorteile einer Immobilien GmbH können Sie den Vermögensaufbau optimieren und hohe Renditen erzielen.

Hat eine GmbH für Immobilien auch Nachteile?

Neben den Vorteilen einer Immobilien GmbH sollten Sie auch folgende mögliche Nachteile beachten:

• Gründungskosten: Für die Gründung einer GmbH fallen einige Kosten an. So müssen Sie unter anderem ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro einbringen und die Notardienste bezahlen.
• Externe Dienstleister: Da Sie selbst keine gewerblichen Tätigkeiten ausführen dürfen, müssen Sie für Reparaturen, Sanierungen etc. externe Dienstleister anheuern. Auch das kostet Geld.
• Steuerberatung: Ebenso benötigen Sie einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin, um die jährlich anfallenden Bilanzen zu erstellen oder um für Wirtschaftsprüfungen gewappnet zu sein.
• Verwaltungsaufwand: Beachten Sie, dass die Verwaltung einer GmbH mit zeitlichem Aufwand verbunden ist. Auch hier kann es sich lohnen, die Aufgabe an Experten und Expertinnen abzugeben.
• Steuern beim Verkauf: Wenn Sie Immobilien über Ihre GmbH verkaufen, unterliegen die Wertzuwächse immer der Steuerpflicht. Die zehnjährige Veräußerungs- oder Spekulationsfrist gilt nur bei privaten Veräußerungsgeschäften.

Wann lohnt es sich, eine Immobilien GmbH zu gründen?

Für wen lohnt sich nun die Gründung einer Immobilien GmbH? Eine pauschale Antwort auf diese Frage lässt sich nur schwer geben. Hier spielen viele individuelle Faktoren eine Rolle. Grundsätzlich sollten Sie über die Option nachdenken, wenn Sie

• mehrere eigene Immobilien besitzen,
• hohe Mieteinkünfte haben,
• Ihre Steuerbelastung reduzieren möchten,
• Ihr Geld langfristig anlegen und wachsen lassen möchten.

Grundsätzlich müssen Sie keinen Immobilienbesitz von mehreren Millionen Euro aufweisen. Jedoch sollten Sie vor der Gründung prüfen, ob sich die Steuervorteile verglichen mit den Kosten und dem Aufwand für Sie rechnen.

Wann sich die Gründung einer Immobilienfirma nicht lohnt

Eine Immobilien GmbH lohnt sich für Sie eher nicht, wenn

• Ihre Mieteinkünfte nur gering sind,
• Sie sich nicht um die Verwaltung einer Firma kümmern möchten,
• Sie sich die Gründung nicht leisten können,
• Sie die Mieteinnahmen als passives Einkommen an sich auszahlen möchten, da die Steuerersparnis dann wieder dahin ist,
• Sie Ihre Immobilien lange halten und nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen möchten.

Wie oben erwähnt, sollten Sie Ihren individuellen Fall immer prüfen lassen und die Vor- und Nachteile sorgfältig gegeneinander abwägen.

4 Tipps für die Gründung einer Immobilien GmbH

Wenn Sie eine Immobilien GmbH gründen, sollten Sie folgende Punkte bedenken:

Immobilie in die GmbH einbringen

Wenn Sie ein Immobilienobjekt in Ihre Immobilienfirma einbringen, fällt dafür in der Regel Grunderwerbsteuer an. Auch wenn Sie private Immobilien in Ihre eigene Immobilien GmbH übertragen, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Die GmbH gilt als eigenständige Rechtspersönlichkeit, weswegen die Immobilie somit rechtlich gesehen an einen anderen Eigentümer übergeht.

Die Grunderwerbsteuer können Sie umgehen, wenn Sie vorher eine eingetragene Personengesellschaft (OHG oder KG) gründen. Diese ist keine eigene Rechtspersönlichkeit, daher können Sie Ihre Immobilie steuerfrei an diese übertragen. Zu einem späteren Zeitpunkt wandeln Sie die Personengesellschaft in eine GmbH um. Beachten Sie hier aber unbedingt die geltenden Sperrfristen für den Formwechsel.

Zwei GmbHs gründen

Wenn Sie nicht nur eigene Immobilien vermieten, sondern auch gewerblichen Immobilienhandel betreiben, kann es sich lohnen, die Geschäfte rechtlich zu trennen und zwei GmbHs zu gründen. Ansonsten sind alle Einkünfte, auch die Mieteinnahmen, gewerbesteuerpflichtig. Wenn Sie die Immobilienvermietung stattdessen über eine separate Immobilien GmbH abwickeln, profitieren Sie wieder von den beschriebenen Steuervorteilen.

Immobilien-Holding gründen

Wenn Sie statt zwei separater GmbHs eine Holdinggesellschaft gründen, können Sie Ihre Steuerreduktion zusätzlich optimieren. Ihre gewerbliche Immobilienfirma und Ihre Immobilien GmbH tragen Sie als Tochtergesellschaften ein. Ihre Gewinne aus dem Gewerbebetrieb können Sie über die Holdinggesellschaft dann beispielsweise mit Steuervorteilen in Ihre Immobilien GmbH investieren.

Welche Vorteile genau Sie durch eine Holding haben, erklären wir Ihnen in unserem Blogartikel „Steuerlast senken durch professionelle Holding-Strukturen“.

Wirtschaftliche Tätigkeiten von externen Dienstleistern durchführen lassen

Für die Gewerbesteuerbefreiung dürfen bei Ihrer Immobilien GmbH keine wirtschaftlichen Tätigkeiten anfallen. Das heißt, Sie können diese Arbeiten nicht selbst ausführen, sondern müssen dafür externe Dienstleister beauftragen:

• Für Sanierungen und Modernisierungen engagieren Sie entsprechende Baufirmen.
• Reparaturen und kleinere Handwerksarbeiten lassen Sie von einem Hausmeisterdienst erledigen.

Die Administration überlassen Sie einer professionellen Hausverwaltung.

Immobilien GmbH gründen in 6 Schritten

Eine Immobilien GmbH gründen Sie in folgenden sechs Schritten:

1. Sie setzen einen Gesellschaftsvertrag auf und lassen diesen notariell beurkunden.
2. Sie eröffnen ein Geschäftskonto.
3. Sie hinterlegen das Stammkapital von 25.000 Euro (mindestens die Hälfte davon muss bei der Gründung vorliegen, der Rest muss zeitnah folgen).
4. Sie tragen Ihre Immobiliengesellschaft in das Handelsregister ein (in der Regel übernimmt das der Notar oder die Notarin für Sie).
5. Sie melden Ihr Gewerbe bei dem zuständigen Gewerbeamt Ihrer Stadt an.
6. Wenn sich das Finanzamt anschließend bei Ihnen meldet, stellen Sie einen Antrag zur Gewerbesteuerbefreiung.

Immer beraten lassen!

Die Gründung einer Immobilien GmbH sollte gut überlegt sein. Lohnt sich eine Immobiliengesellschaft wirklich für Sie? Wie viel Steuern können Sie tatsächlich sparen? Mit wie vielen Kosten und mit welchem Aufwand müssen Sie rechnen?

All das sind Fragen, die Sie am besten zusammen mit Experten und Expertinnen in den Bereichen Finanzen, Steuern und Immobilien klären. Wir bei Rettig & Partner beraten Sie umfassend und unterstützen Sie gerne, wenn Sie sich für eine Gründung entscheiden.

Auch darüber hinaus stehen wir Ihnen zur Seite, zum Beispiel wenn Sie Hilfe beim Erwerb geeigneter Immobilien, bei der Finanzierung, Vermarktung oder Verwaltung benötigen. Sprechen Sie uns einfach an und vereinbaren Sie gerne direkt ein Beratungsgespräch. Gemeinsam finden wir den besten Weg, um Ihre Immobilien GmbH zum Erfolg zu führen und Ihr Immobilienvermögen möglichst steuersparend zu verwalten – und zu vermehren.