STEUERVORTEILE FÜR VERMIETER – WAS SIE VON DER STEUER ABSETZEN KÖNNEN

Vermieter von Eigentum haben einige Kosten, die auf sie zukommen. Allerdings können sie zahlreiche Aufwendungen in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Wussten Sie, dass Sie vor allem in den ersten Jahren viele Kosten für Ihre Immobilie absetzen können? In der Regel können Sie als Vermieter übrigens alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, steuerlich geltend machen. Im folgenden Beitrag haben wir die wichtigsten Steuervorteile für Vermieter zusammengefasst und erklären Ihnen, wie Sie durch Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Steuern sparen können. Auf diese Weise können Sie den Nutzen von Immobilien als Kapitalanlage um ein Vielfaches steigern.

TIPPS ZUM STEUERN SPAREN – DIESE KOSTEN KÖNNEN ABGESETZT WERDEN

Haben Sie bereits alle infrage kommenden Kosten steuerlich geltend gemacht? Nein? In diesem Fall haben wir lohnenswerte Steuertipps und Möglichkeiten für Sie zusammengestellt, wie Sie Ihre Steuerlast durch die Vermietung von Immobilien reduzieren können.

WERBUNGSKOSTEN

Werbungskosten sind Aufwendungen, die der “Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen” dienen (§ 9 EStG). Werbungskosten, die mit einem vermieteten Objekt in Zusammenhang stehen, werden im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung von den Mieteinnahmen abgezogen.

Zu den wichtigsten Werbungskosten für Vermieter gehören:

• Laufende Immobilienkosten
• Maklerprovision
• Grundsteuer
• Notwendige Reisekosten
• Schuldzinsen aus der Finanzierung des Mietobjekts
• Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen)
• Gebäudeabschreibung
• Zinsen
• Kontoführungsgebühren
• Hausnebenkosten
• Anwaltskosten
• Leerstand

MAKLERPROVISION

Wenn sie als Vermieter nicht selbst nach neuen Mietern für Ihr Haus oder eine Wohnung suchen möchten, können Sie einen Makler beauftragen, der für seine Arbeit eine Provision verlangt. Sie können diese Aufwendungen als Werbungskosten von der Steuer absetzen, da es sich um Kosten handelt, die im Zusammenhang mit einer gewinnorientierten Vermietung stehen.

GRUNDSTEUER

Auch die Grundsteuer, die zu den Belastungen des Vermieters gehört, kann in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

HAUSNEBENKOSTEN

Üblicherweise trägt der Mieter die Nebenkosten des Hauses: Heizung, Wasser, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Kosten für einen Hausmeister oder die Verwaltung, den Schornsteinfeger, die Müllabfuhr, den Winterdienst, die Straßenreinigung und Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung oder die Brandversicherung. Die Einnahmen, die Sie als Vermieter erzielen, müssen natürlich entsprechend versteuert werden. Die gute Nachricht ist, dass Sie diese im Gegenzug dann als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben können.

REPARATUR UND RENOVIERUNG

Wenn der Vermieter nach dem Auszug eines Mieters den Wohnraum renoviert, können die Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Auch wenn während der Vermietung Reparaturen anfallen – etwa ein tropfender Wasserhahn oder kaputte Fenster – können Sie die entstandenen Handwerkerkosten beim Finanzamt geltend machen.

SANIERUNG

Ist eine Sanierung oder ein Umbau der Wohnung oder des Hauses erforderlich, muss der Vermieter die Kosten in der Regel über eine langfristige Abschreibung von der Steuer absetzen. Dies gilt allerdings nur für Baumaßnahmen, die mehr als 4.000 Euro pro Jahr kosten. Alle Aufwendungen, die unter diesem Betrag liegen, kann der Vermieter noch im selben Jahr steuerlich geltend machen.

WIE FUNKTIONIERT ABSCHREIBUNG IM ALLGEMEINEN?

Abschreibung beschreibt den Prozess des Abzugs von Kosten einer Investition, die Sie für Ihr Unternehmen gekauft haben. Statt den gesamten Betrag in einem Steuerjahr abzuziehen, schreiben Sie Teile davon über einen längeren Zeitraum ab. Wenn Sie also Vermögenswerte abschreiben, können Sie planen, wie viel Geld jedes Jahr abgeschrieben wird, wodurch Sie mehr Kontrolle über Ihre Finanzen haben.

Die Anzahl der Jahre, über die Sie etwas abschreiben, wird durch die Nutzungsdauer bestimmt (z. B. ist ein Laptop in der Regel über einen Zeitraum von 5 Jahren abzuschreiben). Für die steuerliche Abschreibung werden verschiedene Vermögenswerte in verschiedene Klassen eingeteilt, und jede Klasse hat ihre eigene Nutzungsdauer. Spannend ist: Auch der Kauf einer Immobilie und die damit einhergehenden Kosten können steuerlich geltend gemacht werden.

WAS IST EINE SONDERABSCHREIBUNG?

Seit 2019 gilt die befristete Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen (§ 7b Einkommensteuergesetz). Wenn Sie eine neue Wohnung bauen, bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung kaufen oder neuen Wohnraum in Gebäuden schaffen, können Sie vier Jahre lang jeweils 5 Prozent der Anschaffungskosten als Sonderabschreibung absetzen. Und zwar zusätzlich zu der normalen Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr.

Der steuerliche Vorteil ist, dass Sie als Vermieter in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend machen können. Neben der normalen jährlichen Abschreibung von 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten können Sie auch bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung absetzen.

Durch die Sonderabschreibung werden die Abschreibungsbeträge zeitlich vorgezogen. In den ersten vier Jahren können bis zu 28 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben werden, statt insgesamt nur 8 Prozent. Rund 72 Prozent der Anschaffungskosten bilden den Restwert, der dann ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die restliche Nutzungsdauer von 46 Jahren verteilt wird.

Sobald die Wohnung bezugsfertig ist, können Sie als Besitzer zum ersten Mal die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen. Diese gilt für das Jahr der Fertigstellung und die drei Folgejahre. Das macht maximal vier Jahre Sonderabschreibung.

Die Sonderabschreibung ist eine Option. Das heißt, Sie können auch darauf verzichten und Ihre Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer normal abschreiben.

WEITERE HINWEISE, UM STEUERVORTEILE FÜR VERMIETER WIRKSAM ZU MACHEN

Sie haben sich bereits gewissenhaft Notizen zum Thema Steuervorteil und Werbungskosten gemacht? Wir haben in diesem kleinen Ratgeber eine weitere Übersicht für Sie, wie Sie Ihre Einkünfte aus Mieten am besten steuerlich geltend machen.

WOHNRAUM SCHAFFEN

Um die Sonderabschreibung wirksam zu machen, müssen Sie einige Bedingungen erfüllen. Dazu gehört beispielsweise das Schaffen von neuem Wohnraum. Förderungen werden ausschließlich gewährt, wenn neuer Wohnraum entsteht. Neue Wohnflächen können Sie zum Beispiel durch einen Anbau, einen Dachgeschoß-Ausbau, durch eine Erweiterung um ein Stockwerk oder durch die Umwandlung einer bisher gewerblich genutzten Immobilie in eine Wohnung gewinnen.

VERMIETEN AN FAMILIENANGEHÖRIGE

Bei einer besonders günstigen Miete für Angehörige geht das Finanzamt davon aus, dass der Vermieter keine Gewinnerzielungsabsicht hat. Achtung: Nur wenn die ermäßigte Miete für die Immobilie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, kann der Vermieter alle Aufwendungen steuerlich geltend machen. Bei Mieten, die unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, erkennt das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten nur anteilig an.

VERLUSTE WIRKEN SICH AUF DIE STEUERLAST AUS

Wenn Ihre Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen übersteigen, machen Sie steuerlich gesehen einen Verlust. Diesen können Sie mit Ihren Einkünften, z. B. Ihrem Jahreseinkommen, verrechnen. Das spart Steuern. Allerdings ist das Finanzamt bei dauerhaften Verlusten misstrauisch. Das gilt vor allem, wenn Sie die Immobilie verbilligt oder befristet vermieten und später selbst nutzen möchten oder wenn Sie das Objekt als Ferienwohnung nutzen. In den ersten Jahren akzeptiert das Finanzamt die Verluste aus der Vermietung oft nur unter Vorbehalt, sodass der Steuerbescheid später noch geändert werden könnte.

FAZIT: WELCHE STEUERVORTEILE HABEN VERMIETER?

Wenn Sie als Vermieter durch Vermietungen Einkommen generieren, müssen Sie in der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen. Eine Gebäudeabschreibung kann vor allem in den ersten Jahren nach Kauf der Bau der Immobilie besonders lukrativ sein. Je höher die Abschreibung, desto besser für Ihre Steuergestaltung. Alle Ausgaben rund um das Objekt sind Werbungskosten. Notar­kosten für die Grund­schuld­bestellung zählen übrigens genauso als Werbungs­kosten wie Zinsen für den Immobilien­kredit. Diese Kosten setzen Sie in dem Jahr von der Steuer ab, in dem Sie sie bezahlt haben.

Des weiteren können Sie:

• Kauf­kosten und Kreditzinsen absetzen.
• Mit der Gebäude­abschreibung punkten.
• Miet­wohn­raum schaffen, um Steuern zu sparen.
• Güns­tige Mieten für Familien­angehörige ermöglichen.
• Durch Verluste Ihre Steuern senken.
• Ferienwohnungen absetzen.
• Renovierungskosten schlau planen (vermeiden Sie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobile hohe Renovierungskosten). Denn:
• Nach drei Jahren wird es einfacher und Sie können Ausgaben, die den Standard der Nutzfläche erhöhen, oftmals sofort abrechnen.
• Fast alle Ausgaben rund um die Vermietung absetzen (Betriebskosten).

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FAQ

WAS KANN DER VERMIETER STEUERLICH ABSETZEN?

Sie können durch die Vermietung einer Immobilie beispielsweise die Anschaffungskosten, die Zinsen, die Maklergebühren, die Nebenkosten und die Reparatur- absetzen Renovierungskosten absetzen.

WIE KANN ICH ALS VERMIETER STEUERN SPAREN?

Setzen Sie auf jeden Fall sämtliche Werbungskosten ab. Hier gilt nämlich das Zu- und Abflussprinzip. Dies führt in dem Jahr, in dem Sie das Geld tatsächlich ausgegeben haben, zu steuerlichen Vergünstigungen.

WAS KANN MAN BEI EINER VERMIETETEN EIGENTUMSWOHNUNG STEUERLICH ABSETZEN?

Sie können die Aufwendungen für Fahrten zur vermieteten Eigentumswohnung, Bürokosten und andere Ausgaben absetzen. Wenn Sie eine möblierte Eigentumswohnung vermieten, können Sie auch die Kosten für die Möblierung der Wohnung absetzen. Darüber hinaus gibt es allerdings noch viele weitere Gründe, die für ein Immobilien Investment sprechen.

WIE VIEL STEUERN ZAHLT MAN AUF MIETEINNAHMEN?

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt der Steuersatz, den Sie auch auf Ihre sonstigen Einkünfte zahlen. Der niedrigste Einkommensteuersatz beträgt derzeit 14 Prozent. Der Steuersatz auf Mieteinnahmen und andere Einkünfte steigt dann schrittweise bis zu einem Maximum von 42 Prozent an.